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发布日期：2025-12-25 12:46 点击次数：159
亚重生活广场
龟龄路沿线688米，频年来密集散播7家空洞交易体。这一布局既带来了交易氛围的聚合效应，也激发了强烈竞争和客流稀释，呈现出“几家得意几家愁”的分化形状。
陪同我国城市化进度与社区交易的闹热发展，部分城市中枢区域及大型社区邻近新商圈崛起，龟龄路688米一段，沿线万里长征7家交易团聚体，密度之高，上海惨酷。细析“七星连珠”，可管窥新本事的马路生意经。
从空间上看，东始江宁路，西至胶州路，昔步·统益里、巴黎春天百货、189购物中心、鸿寿坊、龟龄里、旭辉里、亚重生活广场连成一线。
昔步·统益里
巴黎春天百货
189购物中心的盒马鲜生店内
鸿寿坊
龟龄里
旭辉里
亚重生活广场
从时候上看，1996年开业于今的亚重生活广场以厂房纠正的半露天革命形态开启商圈序幕，光泽多年，今虽自在淹没，仍不断调度求变；2011年、2017年接踵开业的巴黎春天百货、189购物中心毗邻而立，“传统市集”的定位相似；2021年开业的旭辉里与7号线、13号线地铁径直相连，东谈主流量可不雅；2023年9月开业的鸿寿坊，在老上海街巷肌理中植入当代交易功能，速即凭借“精细人烟气”的定位成为网红地标；2025岁首龟龄里、昔步·统益里开门迎客，带来恬逸耗尽新聘用。
这个生态多元的龟龄路商圈，坐拥内环中枢区位与苏州河水岸资源，既是承载沪西商人记忆的老牌交易聚合地，亦然历经城市更新迭代的耗尽新场域，其中交易体有老有新，有落有起，如何串珠成链，是各方共同的课题。
如何引来客，留下东谈主
龟龄路商圈是餐饮店雇主蒋王人林的“伤心肠”，他的店因为筹备不如预期，坚执几年后于客岁憎恨撤场。“除了平台管束运营的一些问题除外，客流是最大的问题。”他说。
“之前我作念的是零丁店铺，进市集，房钱比原来高30%—50%，但我照旧聘用了龟龄路，聘用了进市集。”他说，其时考量主要有二：一是但愿新市集、新主张可以带来更大的流量；二是有个平台可以省去好多黄雀伺蝉，比如中央空调、安保等一系列软硬件上的功绩。
“一运转生意很可以，新市集很吵杂，咱们店的坪效可以作念到3000—4000。”蒋王人林先容。餐厅坪效指的是营业额与门店营业面积的比值，在餐饮行业，如若能将坪效作念到5000，基本可以处于顶尖位置，个东谈主筹备的小店能到3000—4000已属中上水平。其时他的不少“邻居”也能作念到这一数字，然则半年之后却纷繁下落，甚而跌到领先的1/3。
“这可动力于客流不睬思。”他分析，“一方面，到了这个时候点，冲着新市集崭新感来的遐迩耗尽者，该来的都来过了；另一方面，市集里面、商圈里面的餐饮同质化竞争强烈，跟着多家新店开出，客流不断稀释。”
原来他也思过灵通外卖拓展客源，但估算后发当今现存运营老本下，外卖是亏本的，最终照旧聘用搁置。“如若能在更高层面上作念好业态多元性绸缪，是否可以成为咱们商家更大的助力？”蒋王人林说。
在龟龄路、江宁路口的昔步·统益里，清洁工正为一家已搬空的餐厅外侧玻璃墙作念清洁。它的斜对面，一家新疆餐厅不久前刚换成潮州餐厅，唯独集聚龟龄路的一家宁波菜餐厅、一家韩国菜餐厅较有东谈主气。
昔步·统益里，清洁工正为一家已搬空的餐厅外侧玻璃墙作念清洁。
统益里的方针是成为商圈内“小而好意思”的文化潮水新地标，然则客流量同样成为其发展瓶颈。
“统益里的店都很好，要思思办法，如何让更多东谈主过来。”住在摆布的住户陈女士以为，这里有上海市首家现场烘焙的宠物零食店，有加拿大轻户外品牌的中国线下首店，还有专设的“早C晚A”恬逸餐饮空间，却贫困引来更多东谈主流量的旅途。
以几百米开外的旭辉里为例，与地铁13号线、7号线有两个地下“接口”的它，对留下客流动足了脑筋。位于地下一层的中枢商户奥乐王人连锁超市，施展磁吸效应，成为不少住户生活耗尽必经之地。经过深刻调研后旭辉里大幅调度业态配比，达成从成例社区交易向主题型餐饮外交空间的转型，增多更多耗尽时候。
旭辉里与地铁13号线、7号线有两个地下“接口”直连。
奥乐王人店内。
对统益里而言，隔着一条马路就是地铁13号线江宁路站的4号口，能否充分讹诈这一上风，增设地下通谈，让地铁客流收支更方便？此外，这里邻近住户稠密，在业态平衡性上，面前重点过度偏向餐饮与潮水零卖，社区便民业态实足缺失。是否可以得意邻近住户买菜、修配等日常刚需，顺应引入生鲜便利店、便民功绩站等业态，形成“潮水耗尽+便民功绩”的互补形状，眩惑更多东谈主群驻留并养成耗尽习尚？
“老基础底细”要翻出“新花头”
吃过晚饭泄气步，是如今许多东谈主雷打不动的习尚，龟龄路沿线即是自然的灯光步谈，走走、吃吃、买买，好不清闲。7家交易体中段，紧挨着的龟龄里和鸿寿坊东谈主气最旺。不外，革命交易方式经由中，“老基础底细”如何翻出“新花头”？邻近住户和大众有话说。
本岁首刚开业的龟龄里，“三条军队”最着名。最东边净素包子铺是“国民级”网红，凭借踏实的品性与亲民的价钱积蓄了多数赤诚客群，不分夙夜要列队，最岑岭列队时长达30分钟；当中是其中枢商户——一家西北菜餐厅，一楼、二楼共4000平日米的营业面积，沿街窗口的羊肉串、新疆馕香气扑鼻，又是一列长队；最西边则所以可口著称的糖炒栗子……如斯，甜、咸、荤、素王人备，路东谈主走过总忍不住去那缭绕香气里“轧轧闹猛”。
龟龄里前常见三条军队。
在它隔邻的鸿寿坊，首届“龙腾虎跃节”刚刚落下帷幕，这是一场专为50岁以上东谈主群打造的退休生活嘉年华。“快乐派对”区域内，50岁的内蒙古街舞达东谈主“三岁娜拉”与Z世代舞者同台竞技，舞姿灵动不输年青后辈。尊巴舞池的律动扮演与电子八段锦的和会展现出传统与当代的碰撞，眩惑了不少路东谈主涌入舞池参与互动。据悉，为期2天的步履，鸿寿坊客流量同比晋升10%。
如今，这座面积1.5万平日米的交易体，创下上海小体量交易的“流量别传”。抛弃2025年9月，格式开业两年间理睬客流超1200万东谈主次，日均客流达2.7万东谈主次。
鸿寿坊内的白斩鸡摊位。
“这一派场地，咱们昔日都叫‘大自鸣钟’，当今好多小后生依然不知谈了。”拎着一袋馕的70岁阿婆指点着目前的灯火光泽追念往昔。大自鸣钟是上海普陀区西康路与龟龄路交会处的旧称，因1926年建于该地的记挂塔（大自鸣钟）得名，它高约30米，曾是沪西第一高建筑，其时邻近商肆旺盛、东谈主声纷扰，是坚苦的交易中心。
在上海市交易经济学会会长、上海大学聂永有拔擢看来，“大自鸣钟”是一个传承老上海记忆的历史文化绮丽，不为所用、径直磨灭有些可惜。能否趋承历史活化熏陶，将苏河水岸文化、龟龄路工业记忆融入筹备布局和空间设想，如在楼层走廊缔造“老龟龄路影像展”等。对“文化+交易”标签的强化，还可进一步拓展到通盘商圈，串联统益里（里弄文化）、189弄（工业遗存）、龟龄里（商人文化）等历史空间，筹备“龟龄路文化动线”，推出“工业记忆导览”“里弄好意思食舆图”等主题清醒。如斯，鲜步履东谈主确当下与巩固的历史体验相通，形成唯一无二的交易风貌，有望眩惑更多外区市民，以及外省、异邦旅客，为区域交易发展带来无上限的增量空间。
绸缪“商圈分享业态”
值得一提的是，7家交易体中，老牌市集的自我更新之旅从未罢手。
行动龟龄路商圈的“初代网红”，亚重生活广场的发展历程见证了邻近交易的荣枯迭代。1996年12月8日，其以上海首家厂房纠正交易空洞体的革命形态开业，洞开式布局在其时极具秉性，曾举办张信哲签售会等明星步履，成为沪西潮水地标。但2009年后受电商冲击、业态腐化、定位拖沓等问题影响，市集堕入低迷。2023年起，运营方明确“商人人烟气”主题定位，2024年夏令，这里重开后被列入普陀区城市更新重点格式，以互异化打法再行总结大众视线。
亚重生活广场一家餐厅外的等座区。
相亲角。
早上9点，亚重生活广场里的壹天俱乐部位于二楼的门口依然东谈主头攒动。这家提供餐饮文娱空洞功绩的局面，主要面向退休东谈主群及亲一又约聚需求，以“一站式、一价全包”模式运营。它亦然“白昼银发经济+晚上夜经济”的分层运营策略的一部分。
壹天俱乐部内愉快拍照的老姐妹。
广场一楼则以秉性夜宵餐饮为主，引入秉性音乐扮演的民谣星、徐妈串串暖锅馆等品牌，通盘餐饮商户均营业至凌晨，凭借半洞开式内街的上风达成营业时候不受限。
然则，也有不雅点以为，亚新执续发展需责罚业态联动不及、品牌影响力有限、功绩细节欠缺等问题。业态联动方面，面前白昼与夜间客群实足辩别，容易堕入定位拖沓的窘境。
“这里有爆辣暖锅烤串，也有爷爷奶奶吃饭的圆台面，还有相亲角、征婚信息墙……”在摆布责任的李先生坦言，“好像是接待通盘东谈主，但有特定需求的东谈主群，首选可能不是这里。”
2011年开业的巴黎春天百货，这几天正在进行大面积的外墙装修，新引入的网红餐厅开业在即。与城市更新的海浪比较，其升级迭代似乎相对慢了些，业态仍以成例的餐饮、少许的购物、拔擢培训等为主，虽接踵引入朱光玉、王高贵等东谈主气餐厅，却难让吃客们更进一步耗尽。紧邻的189购物中心开业稍晚，业态布局访佛，其地下2层的盒马鲜生令不少顾主聘用了后者。
盒马鲜生店内的海鲜区。
传统模式不变，光靠东敲西打的东谈主气店，是否能信得过蜕变在摆布住户心中的“老旧形象”？
大众指出，责罚这些窘境，约略不应头痛医头、脚痛医脚，须从更高层面考量、绸缪。龟龄路商圈邻近3公里内可遮蔽数百万耗尽客群，双地铁与苏州河资源形成自然眩惑力，城市更新格式更注入崭新活力，让它已具备“区位优胜、客群踏实、形态多元”的基础上风。但也存在“联动不及、秉性分散、客群单一”的问题，交易体之间是此消彼长的竞争关系，而非错位的互补关系。
复旦大学经济学院副拔擢左雪静提议，客群拓展需达成“精确深耕+跨界引流”双轮驱动。一方面深耕在地客群，针对中枢客群打造专属耗尽场景。如，为年青家庭推出“亲子耗尽通兑券”，为老年群体推出“康养文娱卡”，联动7家相关业态，提供更优质的功绩。
另一方面积极跨界引流，借助苏州河水岸经济带缔造机会，打造“苏河夜航+商圈耗尽”联动家具，眩惑游船旅客上岸耗尽；联动静安寺、南京西路商圈推出“跨区耗尽联票”，通过地铁直达上风连络外区客群。
同期，业态整合需构建“互异化定位+集群化发展”的新形状。如，建立商圈业态数据库，幸免同类品牌过度聚会；划定归拢菜系餐饮品牌数目，饱读舞秉性首店与革命业态入驻；同期绸缪“商圈分享业态”，在中枢区域缔造大型泊车场、旅客功绩中心、各人艺术空间等，晋升合座耗尽体验，进一步眩惑更多年青客群与外区客流，达成从“社区型商圈”向“区域级耗尽主张地”的跳跃。
【大众对话】
从“交易线”到“耗尽带”
城市周刊：跟着社区交易发展，不少区域内交易格式新老相通，密集布局。对此，您如何看？
聂永有（上海大学拔擢、上海市交易经济学会会长）：交易集聚的双刃剑效应在于一方面团聚产生东谈主气相通；另一方面同质竞争导致“你多我少”的零和博弈，险些每个定位访佛的交易体里有70%—80%以上的相通品牌，一朝区域交易供给干涉有余气象，边缘格式就可能面对失掉乃至倒闭的风险。因此，交易体串珠成链既带来机遇，也潜归隐忧，尤须在运营上找到平衡，通过业态优化组合助其最终成长为优质的“耗尽带”。
与此同期，政府应基于城市东谈主口散播和耗尽后劲，科学绸缪交易网点布局。举例，江苏省就曾发文条款合理绸缪交易空洞体，从严适度大体量格式上马，幸免区域内过度开导。
绸缪部门可以建立交易格式准入的审核和预警机制。如在格式立项和审批阶段引入商务部门意见，对拟干涉有余区的新格式严格把关。通过交易网点信息平台的动态监测，一朝发现某区域交易设施供给多余、出租率低下，实时调度、暂停新增供地，以免恶性竞争。
关于依然出现过密布局、效益欠安的区域，政府也应积极介入调控和转型。可以饱读舞和换取部分交易物业转型其他功能。对执续失掉的“空城”市集，通过策略扶执引进各人功绩或革命业态赐与周转。
城市周刊：当大型交易体与社区交易（邻里型交易）大小并存，面对“大而强”的前者，后者如何展现自身价值？
聂永有：社区交易体量虽小，却靠近住户日常，实足可以走出秉性化谈路，通过得意邻近住户高频需求，形成高黏性上风。
开端，社区交易要精确定位客群：凭证社区东谈主口结构和生活方式，细则主打业态组合。举例年青白领聚合的社区，可侧重前锋潮水、小资餐饮；老年住户为主的小区，则确立生鲜超市、诊所、便民功绩设施等。
其次，业态组合互异化是关节。弗成浮浅复制大型市集的品牌堆砌，而应引入社区秉性店铺和功绩，如社区书店、健身房、腹地餐饮、托幼拔擢等，把“生起火味”融入交易空间，使社区交易成为“生活的自然蔓延”而非刻意的耗尽主张地。通过“在地文化赋能”，社区交易还能塑造自身特有的文化标签。举例趋承当地历史、东谈主文主题进行装修叮嘱，如期举办社区节庆步履、非遗手作市集等，营造社区包摄感和文化氛围，让住户对社区交易产生热枕招供。
城市周刊：就新商圈中的单体而言，如何找到自身维度与生涯之谈？
聂永有：面对新的耗尽趋势，单一功能的交易体自在难以得意东谈主们的需求，“交易+”的和会模式正在兴起。这一模式指的是将购物中心与文化、旅游、社区功绩、各人空间等元素深度和会，打造具有复合价值的局面。国表里许多案例标明，“交易+”可以为区域带来新活力。
开端是交易+文化。一个经典案例是韩国首尔COEX购物中心将中庭蜕变成洞开式各人藏书楼——星空藏书楼。这座耗资60亿韩元打造的场景占地2800平日米，藏书7万余册，全年举办160场以上文化步履，赋予购物中心浓厚的东谈主文气味。自然藏书楼自身不以牟利为主张，但自开张后，COEX客流量一年内激增至2100万东谈主次，50多家新品牌接踵入驻，一铺难求。
其次是交易+旅游/文娱。在迪拜，通过在购物中心内和会大型旅游景点，打造出“购物+不雅光”胜地——迪拜商城。该商城里面领有寰宇最洪流族馆、奥林匹克规格溜冰场等稠密体验设施，每年眩惑出奇1亿东谈主次访客。诸多案例标明，将交易空间与旅游不雅光、有趣有趣体验相趋承，可以极大延长耗尽者停留时候，扩大发射限制，让购物中心成为城市会客厅和文娱局面。
这些实行都指向一丝：交易的鸿沟在拓展。畴昔，非论是商圈照旧单体交易，都将不再是禁闭的卖场，而是城市生活的平台，承载购物、餐饮、文旅、外交等多元需求。这既晋升了区域空洞价值，也为实体交易寻找到新的增长点。
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